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裝修產業鏈深度剖析，裝配式裝修趁勢崛起
發布時間：
2022-09-21 09:43
裝修行業是我國經濟體制改革和對外開放的產物，也是我國最早引入市場機制、進行市場化運作的行業。國家統計局在2017年正式修訂建筑裝飾行業分類，根據最新的統計口徑，在我國裝修行業的細分領域中：公裝領域包含公共場所裝修、政府自用建筑裝修、精裝樓盤裝修以及保障房裝修；家裝領域包含家庭居室裝修；幕墻領域包含商業建筑、公共建筑以及高檔住宅的幕墻裝修。
表 1：裝修行業分類
數據來源：國家統計局，中國建筑裝飾協會，廣發證券發展研究中心
從時間維度看我國建筑裝飾行業大致可分為五個時期：
（1）起步期。1997年我國正式頒布《中華人民共和國建筑法》，建筑裝飾行業開始起步，此時該領域已擁有具備相關技能的施工個體與團隊。
（2）快速爆發期。1998年福利房取消、住宅貨幣化后，公司形式的裝修產業逐漸形成。2007年，即金融危機爆發前，中國建筑裝飾行業總產值為1.65萬億元，其中家裝部分達0.9萬億元，公裝部分達0.75萬億元。2000~2007年，家裝產值復合增長率持續高于20%，公裝產值復合增長率達14%左右，行業處于快速爆發期。如今的建筑裝飾行業龍頭金螳螂和貼面板行業產銷龍頭兔寶寶均在這一時期成功上市。
（3）調整期。2008年全球金融危機使得我國家裝行業受到較大影響。2007~2009年中國家裝總產值的復合增長率為0%，而公裝行業因國家基建設施投資的擴張，總產值增速在這一時期達20%以上。這一時期標準化程度和資源壁壘較高的建材型龍頭企業逐漸形成，東方雨虹與羅萊生活在此期間上市。
（4）全面發展期。2010~2014年我國公裝行業增速逐漸放緩，總產值復合增長率回落至9.45%，而家裝行業總產值復合增長率則回升至10%。在寬松的宏觀環境下，中國家裝市場迎來了強復蘇階段。亞廈股份、廣田集團等企業均在這一時期上市，不斷為中國建筑裝飾行業的發展帶來新動力。
（5）成熟期。2015年后，我國裝修行業進入成熟期。此時房地產市場收緊，家裝行業年復合增長率小于10%，公裝行業年復合增長率也保持在7.4%左右。傳統建筑裝飾迎來革新，裝配式裝修、互聯網家裝等概念不斷涌現，O2O、電商引入家裝，定制、整裝等概念逐漸興起。更多類型的龍頭企業上市，行業集中度有所上升。
圖 1：中國建筑裝飾行業發展階段
數據來源：億歐智庫，德勤裝飾，廣發證券發展研究中心
根據億歐智庫整理的數據，2009~2019年我國裝修行業的總產值由1.99萬億元增至 4.56萬億元，年復合增速達8.65%；其中家裝總產值由0.89萬億元增至2.24萬億元， 公裝總產值由1.10萬億元增至2.32萬億元。受益于城鎮化進程推進、消費結構升級和二次裝修需求逐步釋放，裝修行業市場空間仍將維持增長態勢。
圖 2：中國裝修行業總產值
數據來源：億歐智庫，德勤裝飾，廣發證券發展研究中心
圖 3：中國裝修行業細分市場總產值
數據來源：億歐智庫，德勤裝飾，廣發證券發展研究中心
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市場概況
公裝市場增速放緩，家裝市場增速提升，軟裝市場提速明顯
? 公裝市場增速逐漸放緩，行業規模趨于穩定
公共建筑裝飾的涵蓋范圍較廣，包括辦公場所、商業區域及基礎設施等。其中，辦公場所主要為寫字樓，商業區域主要為商業中心、酒店、營業類場所等，基礎設施建筑主要包括衛生場所、教育場所、文化場所、國家機構等。根據億歐智庫和德勤裝飾的數據：（1）2002~2009年，公裝行業處于加速擴張階段。自2008年“四萬億”計劃后，總產值增速于2009年達到25%，處于歷史高位。這主要是由于我國舉辦北京奧運會、上海世博會等大型國際活動，新建和改建了大批體育場館、會展場館，同時帶動酒店、機場、劇院等設施的批量建設和改造，使得公裝市場出現了較快增長。（2）2010年后，公裝市場總產值增速逐漸放緩，但市場體量仍處于上升階段；2019年行業總產值達到了2.32億元，同比增速為6.42%，預計2020年總產值達到2.40萬億元。
圖 4：中國公裝行業總產值
數據來源：億歐智庫，德勤裝飾，廣發證券發展研究中心
?家裝市場增速提升，軟裝市場提速明顯，家裝建材市場增長相對平穩
隨著我國房地產行業的快速發展，家裝成為了近年來建筑裝飾行業中熱度較高的細分市場。根據億歐智庫的數據，2020年家裝市場總規模約為3.54萬億元，5年間復合增長率超過11%。家裝市場可分為硬裝市場和軟裝市場，硬裝市場主要由建材市場和服務市場組成；其中，建材市場/軟裝市場/服務市場的規模分別約為1.06/1.59/0.88萬億元，5年間復合增長率分別為5.5%/15.5%/11.1%。可以看出，中國軟裝市場的增速高于硬裝市場，其復合增長率也大于硬裝市場；而在硬裝市場中，服務市場的增速高于建材市場，其復合增長率也大于建材市場5.6pct。
圖 5：中國家裝市場（含軟裝）規模及復合增長率
數據來源：億歐智庫，廣發證券發展研究中心
傳統家裝產品和服務具有標準化程度低、消費頻次低、重服務和體驗等特征。相比服裝產品，家裝更加重視消費前后的服務體驗；而相比化妝產品，家裝行業小公司更多，產品標準化較低，導致中國家裝行業在成長階段呈現自然分化、碎片發展、整體集中度較低的特征。
圖 6：家裝產品特性對比
數據來源：廣發證券發展研究中心
家裝行業中，產品標準化程度、產品體積、落地服務程度和技術門檻等因素決定了業內格局。木材、涂料、防水材料等標準化程度和技術門檻較低的硬裝市場，規模小、集中度低；電視、冰箱、廚電、洗衣機等技術門檻高的市場，集中度相對較高，但市場規模因參與公司數量少、產品單價高等因素而受到限制；家具、櫥柜、家紡等軟裝市場的技術門檻較低，各參與公司進出市場相對容易，因此整體集中度低，但規模超過了硬裝領域和家電領域。
圖 7：家裝市場規模及市場集中度
數據來源：中國建筑裝飾協會、廣發證券發展研究中心
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行業瓶頸
市場分散深陷擴張困局，四大難題亟待解決
? 擴張困局：市場大而散，龍頭公司市占率不足
前文提到，目前我國裝修行業總產值超過4萬億元，而營業收入排名前三的龍頭公司 市占率僅為1.5%左右，且提升速度較為緩慢。因此，裝修行業的競爭十分激烈，市 場處于分散狀態，一度維持著“大行業，小公司”的總體格局。
圖 8：我國裝修行業龍頭公司市占率
數據來源：上市裝修公司年報，億歐智庫，廣發證券發展研究中心
裝修行業過于分散、進而使業內公司深陷擴張困局的原因在于傳統裝修產品非標準化和公司管理半徑小。傳統裝修方式過于顯著的個性化特征使得裝修產品難以標準化，在公司有限的管理半徑下：（1）采取直營模式雖然可以保證品牌質量，但市場擴張速度將受到管理人員和資金方面的限制，難以快速做大規模。（2）采取加盟模式雖然可以相對加快擴張速度，但容易出現產品質量不達標或加盟商繞過合同私自接單的情況，依然無法滿足公司擴大有效市場規模的需求。
?傳統裝修暴露缺陷，行業面臨發展難題
我國傳統裝修的業務模式大多還停留在濕法施工階段，傳統的手工操作方式仍主導著裝飾過程，且由于作業手段原始、分工方法混亂，我國裝修行業始終缺乏統一的硬性標準。隨著科技進步和物質文化水平的提高，人們對生活與工作環境的要求已經從生存型、功能型向舒適型轉變。在此背景下，傳統裝修的諸多缺陷逐步顯露，我國裝修行業發展將主要面臨四個方面的難題：
（1）人工成本不斷增長
傳統裝修行業屬于勞動密集型行業，行業的發展在很大程度上受制于勞動力的發展。近年來，我國人口增速放緩、老齡化程度加劇，廉價勞動力已不再成為我國工業、制造業的核心優勢，隨之而來的是勞動力數量的不斷下降和人工成本的不斷增長。根據國家統計局發布的《2019年農民工監測調查報告》，2019年從事建筑行業農民工數量的占比為18.6%，同比下降0.5pct；該行業農民工月均收入為4567元，此項指標在近年來一直維持向上增長的趨勢，與2010年相比該收入已增長超過134.69%，遠超批發零售、住宿餐飲、交通運輸等行業；50歲以上的農民工比例在不斷攀升，人口老齡化以及滲透到一線的技術工人層面。
圖 9：我國歷年人口出生率
數據來源：國家統計局，廣發證券發展研究中心
圖 10：我國歷年勞動人口比例
數據來源：國家統計局，廣發證券發展研究中心
圖 11：我國建筑業農民工月平均收入
數據來源：國家統計局，廣發證券發展研究中心
圖 12：我國農民工年齡構成
數據來源：國家統計局，廣發證券發展研究中心
（2）裝修質量良莠不齊
近年來針對空鼓、漏水、發霉、開裂、脫落等裝修質量的投訴不斷上漲，傳統裝修的絕大多數工序都由建筑工人手工作業完成，導致裝修質量極不穩定：
①由于有水房間地面的防水層在人工鋪裝時操作方法不正確，管根、柱根防水處理不細，導致防水層、防水構造受破壞，產生了衛生間、廚房地面的滲漏問題。
②混凝土構件在人工堆放時，支撐墊木不在一條垂直線上，產生拉應力，從而產生構件裂縫，問題構件在裝修裝配時，由于人工檢查無法做到絕對的細致，容易造成裝修隱患。
圖 13：裝修質量問題——發霉
數據來源：齊家網，廣發證券發展研究中心
圖 14：裝修質量問題——漏水
數據來源：裝修快車網，廣發證券發展研究中心
（3）能耗污染難以解決
當前階段我國傳統建筑裝修污染所產生的危害，主要體現在環境污染和聲污染兩大類。環境污染包括空氣污染、材料污染、光污染、水源污染、排放污染；其中，空氣污染主要來自于建筑材料揮發，材料污染主要指廢棄材料帶來的污染。噪聲污染則發生在裝修過程中。根據《建筑垃圾資源化項目財務分析報告》的數據，近年我國建筑垃圾的年度排放總量約為15.5~24億噸，約占城市垃圾的40%；建筑業二氧化碳排放量占總排放量的35%，造成了嚴重的生態危機。長期以來，因缺乏統一完善的建筑垃圾管理辦法，缺乏科學有效、經濟可行的處置技術，建筑垃圾絕大部分未經任何處理，便被運往市郊露天堆放或簡易填埋，存量建筑垃圾已達到200多億噸。
圖 15：建筑裝修垃圾堆積
數據來源：無憂裝飾建材網，廣發證券發展研究中心
圖 16：建筑裝修光污染
數據來源：北京化大陽光官網，廣發證券發展研究中心
（4）人體健康易受損害
在裝修過程中和裝修驗收后的一段時間內，對人體健康易造成損害的室內環境污染主要來自裝修材料、建筑材料、板材等釋放的有害氣體。這些有害氣體在平日難以察覺，但卻會對人體的皮膚、呼吸道、內臟等器官造成嚴重的、不可逆的損害。根據中國室內裝飾協會環境檢測中心的數據，我國室內裝修污染造成的死亡人數每年高達11.1萬人，平均每天有304人死于裝修后的室內污染；我國建筑裝飾協會經數據分析得出，新房甲醛平均超標率為70%~80%；清華大學建筑環境檢測中心分析表明，上海、北京、南京、廣州、濟南、杭州、西安、重慶、成都九大城市中室內因建筑裝修空氣污染嚴重，北京、濟南、廣州、西安室內甲醛超標率高達80%。
圖 17：裝修過程室內污染來源圖（1）
數據來源：站酷官網裝修板塊，廣發證券發展研究中心
圖 18：裝修過程室內污染來源圖（2）
數據來源：北京化大陽光官網，廣發證券發展研究中心
4
發展趨勢
裝配式裝修提升工業化水平，工業化、信息化更加契合未來發展方向
?行業變革：裝配式裝修提升工業化水平，干法施工有效解決裝修行業瓶頸
裝配式裝修是采用干法施工，將工廠生產的裝飾部品在現場組裝的裝修方式，以標準化、信息化和工業化手段實現裝飾部品的有機連接。簡單來講，裝修公司先在工廠預制好內隔墻板、頂板基層和面層、地面板層等專業組件，再運到裝修現場進行組裝嵌掛。
一套成熟的裝配式裝修整體解決方案包括八大系統：集成衛浴系統、集成廚房系統、集成地面系統、集成墻面系統、集成吊頂系統、生態門窗系統、快裝給水系統及薄法排水系統，具有標準化設計、工業化生產、裝配化施工、信息化協同四大主要特征。
圖 19：裝配式裝修解決方案八大系統
數據來源：站酷官網裝修板塊，廣發證券發展研究中心
圖 20：裝配式裝修四大主要特征
數據來源：BIM 建筑網，廣發證券發展研究中心
工業化的優勢在于通過均質化擴張實現成本的降低，這在一定程度是以犧牲個性化為代價的。然而網絡技術和BIM技術（建筑信息模型）、VR、3D打印等現代技術的發展為裝配式裝修提供了幫助，使得業主對個性化需求的張揚不再為標準工業化生產所完全壓制。
裝配式裝修的核心在于標準化集成，包括各專業間數據的集成、部品部件組合的集成等。通過BIM技術，裝修公司可實現設計施工一體化，快速建立內裝模型，利用可視化功能直觀地表現設計意圖，根據客戶要求做出修改，減少溝通成本；其次，在采購物料方面，通過對工程量的統計可生成裝修部品采購目錄，實現成本可控；此外，利用BIM技術進行裝修施工模擬，可以提前發現并解決可能出現的問題，優化施工方案；最后，BIM技術加強了環節間信息的流動與共享，提升成本管理和運維管理能力。
圖 21：BIM 技術在裝配式裝修全過程的應用
數據來源：《BIM技術在裝配式內裝全過程中的應用探索》（胡蘊潔等，2018），廣發證券發展研究中心
作為裝配式裝修的重要載體，裝配式建筑契合“碳中和”政策，相比于傳統建筑，其在作業方式、施工周期、資源消耗、環境影響和工程安全與質量等方面均具備優勢。
表 2：傳統澆灌式建筑與裝配式建筑對比
自2016年開始，國家不斷出臺相關政策以推廣裝配式建筑，地方政府也相繼設立明確的滲透率目標，促進建筑業轉型升級。具體來說，多數省份都設立了在2025年達到30%以上滲透率的目標；而在江蘇等經濟發達的省份，其所要求的比例達到50%。政策推進下，裝配式建筑滲透率得到明顯提升。根據住建部的數據，全國裝配式建筑新開工面積由2015年的7260萬平方米上升至2020年的63000萬平方米，五年復合增速約為54%；占新建建筑面積的比例由2.7%升至20.5%，完成了《“十三五”裝配式建筑行動方案》確定的到2020年達到15%以上的工作目標。裝配式建筑的持續滲透為裝配式裝修提供了發展的土壤，也為裝修行業的革新奠定了空間基礎。
表 3：2015~2020 年裝配式建筑滲透率情況
裝配式建筑發展至今，已經形成了一套完整的集成系統，主要分為外圍護系統、主體系統與內裝修系統三大板塊，可以將其概括為：裝配式結構+裝配式裝修=裝配式建筑。這是裝配式裝修得以協同發展的基礎。
圖 22：裝配式建筑集成體系
在國家對于裝配式建筑的評價體系中，內裝修部分的分數占比達40%，奠定了裝配式裝修在行業增量市場中的重要地位。國家2018年發布的《裝配式建筑評價標準》規定，裝配式建筑裝配率不應低于50%，且評分合格的門檻為60分；根據相關評分體系，建筑主體結構與圍護墻板塊的滿分為60分，內裝部分滿分40。若單純依靠非內裝板塊得到合格的分數，則需要超過80%的裝配率，技術門檻和相關成本相對較高。因此，在我國目前建筑主體結構裝配化率較低、且標準直接規定裝配式建筑宜用裝配式裝修的背景下，發展裝配式裝修成為了裝配式建筑達標的重要方式。隨著裝配式建筑新開工面積的持續增長，裝配式裝修有望成為裝修市場中的重要增量。
表 4：裝配式建筑評分表
? 短期趨勢：裝配式裝修契合B 端市場
相比于C端業務復雜的個性化要求及較小的單位體量，B端業務簡潔而標準，且具備較大的單位規模，與目前相對處于發展初期、注重標準化和規模化生產的裝配式裝修更為契合。因此，在中短期內，裝配式裝修將主要與下游的B端產業進行協同發展、彼此賦能。具體來說，包括保障房、公租房、人才公寓、醫院、連鎖精品酒店、高品質住宅等領域。
以保障房為例，近日，央視《新聞聯播》重磅發聲：今年保障性租賃住房建設數量將翻番，40個城市計劃籌集建設保障性租賃住房190萬套。
2022年兩會的政府工作報告指出，繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。在地方兩會工作報告中，2022年重點任務均強化部署保障性租賃住房建設。“大力增加保障性租賃住房供給”“加快發展長租房市場”被住建部列為2022年工作重點，并提出“6個落實”，包括落實好土地支持政策、落實審批流程再造和簡化、落實中央補助、落實稅費優惠政策、落實水電氣價格政策以及金融政策。如上海市政府工作報告指出，2022年將建設籌措17.3萬套(間)，2021年-2022年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上；北京市政府表示，2022年計劃籌建15萬套（間）；浙江省2022年將籌建30萬套；江蘇省新開工(籌集)14.8萬套(間)、基本建成7.3萬套(間)；河北省將籌建4.5萬套，等等。此外，浙江、深圳、西安、濟南等省市也在相關文件中公布了“十四五”時期保障性租賃住房年度供應計劃。
? 長期趨勢：VR&AR+大數據分析助力裝配式裝修滲透 C 端市場
相比于B端，C端零售市場的總空間廣闊、毛利率更高，長期來看將是業內公司競爭的關鍵領域。目前，裝配式裝修在C端的滲透率較低，多應用于中高檔的精品住宅，主要是因為：（1）成本痛點：即便擁有多項費用節省，但目前裝配式裝修的整體直接成本依舊高于傳統裝修方式；在中高端精品住宅中，裝修費用占比較低，戶主的價格彈性小于普通住宅戶主，因此裝配式裝修才可在當下滲透至該領域。（2）定制痛點：C端客戶的個性化要求繁多，短期內裝配式裝修非標準化部件的定制成本過高，定制能力尚無法全面滿足市場需求。
隨著B端市場逐步推廣，輔以VR、AR和大數據分析等技術不斷發展，長期視角下裝配式裝修有望解決上述痛點，滲透C端市場。首先，裝配式裝修在中短期內起步于B端，業內公司得以擴大規模、積累經驗、降低成本、提升定制非標準化部件的硬實力，在市場中解決成本痛點，并為解決定制痛點奠定基礎。其次，應用VR和AR等可視化交互技術能夠具現樣板間的整體場景，讓C端客戶深度參與家裝設計的過程并與裝修公司競合制定方案，從而滿足其多元的個性化需求，初步解決定制痛點。最后，大數據分析可以幫助公司在眾多個性化方案中尋得共性，在廣闊的市場背景下實現非標準部件的規模生產，降低定制成本，進一步解決定制痛點。
圖 28：VR & AR+大數據分析助力裝配式裝修滲透 C 端市場
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